房子抵押给借贷公司还能卖吗

抵押房屋可出售：理解《民法典》中的房屋抵押转让

摘要

《中华人民共和国民法典》明确规定，即使房屋已抵押给借贷公司，房屋所有权人仍然有权转让抵押财产，即出售房屋。这一规定保障了抵押人的权利，但也保护了抵押权人的利益，确保偿债安全。

一、抵押房屋出售的法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第408条规定：“抵押期间，抵押人有权转让抵押财产。”
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>若干问题的解释（一）》第178条规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产的转让可能损害其抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向其提前清偿债务或者提存。”

二、抵押房屋出售的具体操作

1. 通知抵押权人：抵押人出售抵押房屋时，应及时向抵押权人（如借贷公司）发出通知。

2. 抵押权人的权利：抵押权人收到通知后，有权要求抵押人：

   • 提前清偿债务
   • 将转让所得价款提存

3. 转让所得价款的分配：抵押房屋转让价款需按照以下顺序分配：

   • 抵御债务
   • 转让所得价款超过债务部分，归抵押人所有。
   • 转让所得价款不足以偿还债务，债务人仍需清偿剩余部分。

三、抵押房屋出售的注意事项

1. 抵押权的优先性：抵押权具有优先受偿权，抵押房屋出售所得价款应优先用于清偿抵押债务。
2. 抵押权人的同意：在某些情况下，抵押权人可能会要求抵押人在出售房屋前获得其同意。
3. 房屋估值：抵押房屋出售前需要进行评估，以确定房屋的市场价值，作为转让价款的参考依据。
4. 税费缴纳：抵押房屋出售后，需要缴纳相关税费，包括契税、印花税等。
5. 债务清偿：抵押人出售房屋后应及时通知抵押权人，并由抵押权人出具债务结清证明。

四、法院对抵押房屋转让的实践

实践中，法院在审理涉及抵押房屋转让的案件时，主要考虑以下因素：

• 抵押权人的利益是否受到损害：转让是否会影响抵押权人的债权实现。
• 抵押人是否恶意转让：转让是否是为了逃避债务或损害抵押权人的利益。
• 转让的公平性：转让价款是否合理，是否有损害抵押人的合法权益。

五、抵押房屋出售的案例分析

案例一：抵押人甲将房屋抵押给乙贷款公司后，又将房屋出售给丙。乙贷款公司得知后，起诉甲和丙要求提前清偿债务。法院经审理认为，甲恶意转让房屋，损害了乙贷款公司的抵押权，判决甲和丙共同承担提前清偿债务的责任。

案例二：抵押人丁将房屋抵押给戊信托公司后，又将房屋出售给己。戊信托公司得知后，要求丁提前清偿债务。法院经审理认为，丁并非恶意转让房屋，戊信托公司的抵押权并未受到损害。且房屋的转让价款已用于清偿抵押债务，判决戊信托公司的诉讼请求不予支持。

总结

《民法典》保障了抵押人即使在抵押期间也有权出售抵押财产，但需及时通知抵押权人并妥善处理转让价款。抵押权人有权保护自己的利益，但不得滥用权利。实践中，法院在审理涉及抵押房屋转让案件时，会综合考虑相关因素，以确保抵押人的权利和抵押权人的利益得到平衡。